GSB Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen

Die GSB Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen mbH wurde am 16. Dezember 1981 gegründet und besteht noch. Der Firmensitz ist Essen. Gründungsgesellschafter waren die Ruhrkohle AG (heute RAG Aktiengesellschaft), die Industriegewerkschaft Bergbau und Energie (heute Industriegewerkschaft Bergbau, Chemie, Energie), das Land NRW und sieben gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Die Gesellschafter reagierten mit einer auf den Ruhrbergbau bezogenen, privatwirtschaftlichen Selbstverpflichtung („Grundsätze der GSB“), auf Mieterproteste gegen den spekulativen Umgang mit den stadtbildprägenden Zechenkolonien. Zum Gründungszeitpunkt befanden sich 25.000 Wohnungen unter dem Dach der GSB. Zum Zeitpunkt des 20-jährigen Firmenjubiläums waren es durch weitere Gesellschafter und Rahmenvereinbarungen bereits 48.000 Wohnungen. Hauptgesellschafterin ist heute die Vivawest GmbH in Gelsenkirchen mit 50 Prozent.

Vorgeschichte

Als die Ruhrkohle AG 1969 als Auffanggesellschaft des Ruhrbergbaus gegründet wurde, blieben die Werkswohnungen weiterhin bei den Alt-Gesellschaften, insbesondere bei der Harpener Bergbau AG. Die „Klammer“ dieses Wohnungsbestandes bildete das weiterhin bestehende Belegungsrecht des Bergbaus bzw. der Ruhrkohle AG. Dieses war zunächst durch den „Bergmannswohnungsvertrag“ bis zum 31. Dezember 1988 gesichert. Der Vertrag schloss aber nicht aus, dass die Muttergesellschaften ihre Wohnungen verkaufen konnten. Davon machten insbesondere Unternehmen aus dem Stahlbereich Ende der 1970-er Jahre angesichts der ungünstigen Lage der Branche Gebrauch, wodurch die Werkswohnungen nach und nach ihre ursprüngliche Zweckbindung als preiswerte Wohnraumversorgung verloren.

Die Grundsätze

Die GSB propagiert das Modell der „Sozialverträglichen Mieterprivatisierung“ der Ein- und Zweifamilienhäuser und den Aufkauf der Mehrfamilienhäuser durch gemeinnützige Wohnungsunternehmen. In engen Grenzen („Wer nicht kaufen will oder kann, bleibt Mieter.“) können die Koloniehäuser an „wohnberechtigte“ Mieter verkauft werden.

In den so genannten „10 Geboten“ sind die „Grundsätze der GSB“ sprachlich vereinfacht zusammengefasst:

1. Die Objekte werden zum Zwecke der Eigennutzung an die Mieter verkauft, oder, mit deren Einverständnis an Angehörige 1. Grades. Verkäufe an Dritte erfolgen nicht.
2. Vor dem Verkauf erfolgt zwischen Eigentümer RAG/GSB eine Abstimmung über die Grundsätze der Kaufpreisfindung.
3. Vom Mieter vorgenommene Einbauten/Wertverbesserungen werden bei der Bewertung nicht berücksichtigt, sofern der Eigentümer die Kosten nicht erstattet hat. Sonstige Wertverbesserungen oder -minderungen werden durch Zu- und Abschläge berücksichtigt. Die so ermittelten Kaufpreise werden der GSB zur Stellungnahme mitgeteilt.
4. Die Grundzüge und die zeitliche Reihenfolge der Privatisierung sind vom Eigentümer mit der GSB abzustimmen.
5. RAG und GSB werden die Privatisierung mit Rat und Tat unterstützen.
6. Zur Vermeidung von spekulativen Wiederverkäufen von privatisierten Wohnungen wird in den Einzelkaufverträgen ein Wiederkaufsrecht von zehn Jahren festgeschrieben.
7. Mietern, die kein Eigentum erwerben wollen wird ein dauerhaftes Wohnrecht eingeräumt.
8. Bei frei werdenden Wohnungen sind RAG Kaufinteressenten zu benennen, die dem Konzern angehören oder wohnberechtigt nach dem Bergarbeiterwohnungsbaugesetz sind.
9. Beim Verkauf von Zweifamilienhäusern an einen der beiden Mieter hat der Eigentümer mit dem Käufer eine Vereinbarung abzuschließen, dass das Wohnrecht des verbleibenden Mieters absichert.
10. Die Verkäufe erfolgen unter Verwendung eines Mustervertrages, der zwischen Eigentümer und GSB abgestimmt wird.

Bedeutung heute

Die GSB war bei Mietervertretungen von Anfang an umstritten, weil der Gedanke des „Wohneigentums in Arbeitnehmerhand“ im Vordergrund steht, mit den oftmals verbundenen Veränderungen im Erscheinungsbild und den gewachsenen Nachbarschaften der Siedlungen. Bemühungen um genossenschaftliche Lösungen oder einen Siedlungskauf durch gemeinnützig orientierte Wohnungsgesellschaften hatten gegen die lukrativere Einzelprivatisierung kaum eine Chance. Nach der Abschaffung der Wohnungsgemeinnützigkeit 1988 und dem Verkauf großer Wohnungsgesellschaften an Private-Equity-Fonds bekam die GSB unter dem Vorzeichen des „Mieterschutzes” noch einmal eine aktuelle Bedeutung, weil es gelang, auch diese Wohnungen weiterhin unter ihrer „Obhut“ zu halten. Was als sozialpolitisches Begleitinstrument des Strukturwandels im Ruhrgebiet begann, blieb auch unter den Bedingungen eines globalisierten Wohnungsmarktes noch handlungsfähig.

Literatur

• Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen (Hrsg.): Zuhause ist mehr als ein Haus, Die Geschichte der GSB, Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen mbH. Klartext, Essen 2002. 

• Ministerium für Landes- und Stadtentwicklung MLS: Gesellschaft zur Sicherung von Bergmannswohnungen -GSB- ein Beitrag zur Abwehr von Spekulation mit rund 25000 Bergarbeiterwohnungen. MLS Kurzinformation (Selbstverlag), Düsseldorf 1982.